• Introduktion
• Bostaden: en missförstådd investering
• Amortera eller investera?
• Kontroversiell åsikt: Amortera inte, det höjer din risk!
• Reklam för månadens sponsor: Norban
• Hjälpa barnen med bostad
• 13 tips när du ska SÄLJA för att få bäst betalt
• 14 tips när du ska KÖPA bostad
• Slutord

Våra och communityns tankar om boende, boendekonomi och amortering

För de flesta i Sverige är bostaden den största affären, tillgången och investeringen. Dessutom är det ofta den största kostnadsdrivaren. Därför är det värt att få rätt på de breda penseldragen. Här har vi sammanfattat våra, communityns och andras tips och tankar - framförallt de ointuitiva som du inte får på andra ställen - kring bostad som investering, amortering, tips vid köp och sälj av bostad.

Vår egen bostadskarriär var obefintligt mellan 2005 - 2016 eftersom vi bodde i en hyresrätt i Malmö. Anledningarna var flera; vi hade inte råd med kontantinsats efter studierna, jag var övertygad om den svenska bostadsbubblan skulle spricka och vi trivdes på Möllan i Malmö (=tänk Söder i Stockholm).

Pinsamt nog argumenterade jag väldigt passionerat för en bostadsbubbla i SVT Debatt (cringe 🙈) för många år sedan. Tur man blir äldre och klokare. Jag hade fel och jag har ändrat åsikt. Jag ser det inte längre som bara en konsumtion utan som en investering också. Men som en missförstådd sådan eftersom det inte handlar om prisuppgången.

Jag ställer mig också i samma hörn som @axr, en communitymedlem, som argumenterar för att amortering inte är supersmart, tvärtom kan en amortering helt ointuitivt faktiskt höja ens totalrisk.

Lägg till tips från bilexperten Erik Naessén om att skippa bil nummer två och lägga 1 miljon extra på boendet, tips från Per Hedenmark att gå efter det lite dyrare boendet och spänna bågen, @mikaelgoldsteins annorlunda tankar kring BRF-analys så finns det ganska mycket som man inte tänkt på - och som kan göra en lite rikare. Både emotionellt och pengamässigt.

Det är vad dagens nyhetsbrev handlar om. Vi hoppas att du gillar det.
​Jan, Caroline, Oliver och RT-communityn

PS. Det är tack vare våra supportrar på Patreon som vi kan skapa våra avsnitt och genomarbetade tema-nyhetsbrev som dessa. Tack till dig som hejar på oss via vår Patreon och gör RT möjligt! 🙏.

Bostaden: en missförstådd investering och en bonusuppgift om att fira! 🥂

Många i Sverige har idag en god ekonomisk situation till följd av två stora anledningar. Det ena vårt pensionssystem och det andra är att man har köpt och ägt sin bostad med lånade pengar under en längre tid. Eftersom bostadsmarknaden har haft ungefär samma avkastning som aktiemarknaden men till halva risken, har det över tid gett en god avkastning.

Kombinerat med ett obligatoriskt "(månads)sparande" i form av amortering som nästan "vaccinerar" mot ett dåligt sparbeteende, medför det att alla förutsättningarna för en bra affär med goda odds finns på plats.

Avkastningen för många har varit långt över 10% per år i snitt om man räknar korrekt. Detta är något som många ekonomiskt kunniga i communityn har argumenterat för längre än mig 🙈:

Och det bästa av allt - det handlar inte om prisuppgången på bostäder. Historiskt - och sannolikt även framgent - har det stora värdet med ett ägt boende varit den hyra som man inte behöver betala. Det som vi på ekonomispråk kallar för direktavkastningen. Det är anledningen att jag ändrat åsikt och tror att bostaden kommer vara en bra affär även om räntorna ökar eftersom med det följer även ökade hyror. För den nördige finns en avkastningsmatris med ränta vs hyresökning i kombination med belåningsgrad, direktavkastning och ränteavdrag.

Om du har ett ägt boende sedan ett tag tillbaka, då har du högst sannolikt gjort en bra affär. Jag tycker att du ska ge dig själv en klapp på axeln för ett bra ekonomiskt beslut och fira det med någon du tycker om. Vi firar generellt alldeles för lite. 🙂 Så uppgift: fira! Skriv gärna i communityns "Vad firar du idag?"-tråd och än hellre skicka bild. Jag försöker införa:

Och ja, det gäller även om du upplever att pengarna inte är "verkliga" för att de är låsta i huset. För de finns på riktigt även om de är bundna, det är "bara" en fråga om likviditet som vi diskuterar här.

Något kontroversiellt påstår jag utifrån ovan:

• Att om förutsättningarna finns för att köpa en bostad (kontantinsats, bo på ett ställe 5-10 år, man kommer trivas etc) så tror jag att man förlorar ekonomiskt på att inte köpa en bostad. Även om man kör indexfonder med belåning kommer man aldrig upp i samma avkastning på eget kapital som en bostad med belåning tidigt i livet. Så min rekommendation för de flesta är "köp och äg din bostad, du hamnar efter på att inte göra det".
  ​
• Den andra slutsatsen från ovan är att om man kombinerar ett ägt boende med det automatiska pensionssparandet (allmän- och tjänstepension) på ca 22% och man är okej med att följa samhällsnormen "då behöver man inte spara" bortom buffert och kontantinsats. Följ diskussionen här.

För dig som vill dyka ner i resonemangen rekommenderar jag avsnitten:

• ​415. Bostaden en missförstådd investering | Med Henning Hammar och
• ​412. Superrika och jämlika: hur kapital och ägande lyfter alla​

Amortera eller investera?

En fråga som direkt eller indirekt berör många av oss i RT-communityn är huruvida man ska amortera eller inte. Som vanligt är det korrekt - men lite tråkiga svaret - det beror på. Men generellt sätt brukar jag säga:

Anledningen är nämligen att en amortering - om vi ser bostaden som en investering enligt ovan - matematiskt sänker din totalavkastning (prova själv i avkastningsmatrisen ovan). Det andra perspektivet är att man kan jämföra "räntan" på 100 kr som amorteras med 100 kr som investeras långsiktigt på börsen. En amorteringshundralapp "tjänar" idag 3 kr per år i bolåneränta som inte behöver betalas, medan en investeringshundralapp ger i snitt 7 kr per år.

Det vill säga att det är mer ekonomiskt rationellt att skippa amorteringen, ta de 7 kronorna, betala räntan på 3 kr och behålla mellanskillnaden själv. Egentligen är det inget konstigt, det är ju så banken tjänar sina pengar.

Vad många faktiskt inte vet, är att Riksbanken skrev om detta i ett PM redan 2014 (sid 3):

Intressant, eller hur? Onekligen har ju det varit ett riktigt bra råd om vi tittar de senaste 10+ åren...

För tydlighetens skull: notera att jag inte argumenterar för att man ska gå och belåna upp huset och investera pengarna. Jag argumenterar för att (över)amortering kanske inte är den smartaste användningen av pengar och att man borde unna sig fler perspektiv än det vanliga om att "lån är dåligt" och argument som "den som är satt i skuld är icke fri".

Amortera inte: det höjer din risk!

Eftersom det ändå är RikaTillsammans och jag gillar tankespjärn, så kan vi spetsa till föregående resonemang enligt rubriken. Att det kan vara direkt farligt att amortera för mycket. Äras ska i detta fall den som äras bör. Detta resonemang kommer från @axr i communityn.

För att ta det från början: jag förstår själv den sköna känslan av att vara skuldfri, att inte behöva betala en ränta, att inte oroa sig för räntehöjningar, att ha gjort rätt för sig. Allt det emotionella är viktigt. Absolut.

Men! Axr skriver i en av forumets mest uppskattade diskussioner:

Han fortsätter resonemanget:

Många äldre vittnar om att de inte har kunnat låna på huset och har behövt "snåla" om de önskat bo kvar i huset trots att huset hade ett övervärde. Därför brukar vi ibland säga att det är värt att låna upp pengarna medan tid finns, om så sätta dem på bankkonto och ta kostnaden (=differens mellan sparränta och låneränta) som en möjlighetskostnad för att kunna ha ett rikare liv under t.ex. pensionen.

​Diskussionen i forumet har flera hundra inlägg, men det är ett resonemang som är värt att ha i bakhuvudet. Det ändrade i alla fall min syn på amortering (ja, tråden var ett svar på en kommentar kring att jag och Caroline resonerade / gjorde fel). 😂

REKLAM för Norban som gör dagens nyhetsbrev möjligt. 🙏

Norban: Kostnadsfri förmarknad för smarta bostadsägare

Ett stort tack till NORBAN som tackat ja till att sponsra detta nyhetsbrev och därmed de andra avsnitten med t.ex. Jesper om FIRE. ❤️

För dig som är intresserad av att KÖPA: Idag säljs över 20% av alla bostäder på olika typer av förmarknader enligt SBAB. Dagens industri har använt rubriken “Du kan gå miste om drömboendet" om du inte har koll på förmarknaden. Norbans Pre-Market är en av de största förmarknaderna i Sverige. Det är dessutom ett ställe som ofta ger möjlighet att förhandla om andra saker än om pris.

• ​Gå till Norbans förmarknad →​

För dig som säljer / kanske ska SÄLJA: Du som följt oss ett tag vet att jag gillar situationer där man har en begränsad nedsida men en stor potential. I avsnitten med Norban pratar vi om möjligheten med förhandsmarknaden som hjälper en att vara ombytt till matchen vilket i sin tur tenderar ge bättre betalt i slutändan.

Genom en registrering - som i Norbans fall är kostnadsfri - på en förhandsmarknad får man reda på intresset för ens bostadstyp och hur området värderas. En förhandsmarknadsregistrering gör även att man kan komma in till Hemnet springande. Det som skiljer Norban mot andra förmarknader är att du inte behöver välja mäklare med ensamrätt före publicering av din bostad.

Förmarknaden ger koll på intresset, man vet vilka frågor som intressenterna har (=feedback för att bli mer köpbar) eventuellt har man dessutom ett bud med sig in.

• ​Gör en AI-värdering och se intresset för din bostad → ​

PS. Vår kollega Oliver gjorde en värdering via Norbans nya värderingstjänst och fick fyra spekulanter på mindre än en vecka på hans lägenhet i Malmö. Även om han inte går i säljtankarna just nu är det bra att "testa vattnet" som han beskrev det.

13 tips när du ska SÄLJA för att få bäst betalt

Här följer en sammanfattning av de bästa tipsen när man ska sälja sin bostad och hur man får bäst betalt från communityn och Per Hedenmark från Norban:

1. Den som får bäst betalt är alltid den som inte måste sälja. Planera din försäljning och ha inte bråttom. Tid har en hög korrelation med bra pris.
   ​
2. Töm alltid förmarknader först - ungefär vart femte affär görs utanför Hemnet. Dessutom får du två försäljningstillfällen - ett till mindre kräsna säljare och i bästa fall har du med bud till Hemnet så att du får "budgivning pågår".
   ​
3. Underskatta inte tajming - precis som vanligt vill man inte sälja när alla andra säljer. Därför kan en månad som januari med få objekt vara en bra månad att sälja. Mindre utbud betyder mindre konkurrens.
   ​
4. Välj rätt mäklare för din situation - ta alltid in minst tre mäklare för jämförelse. Välj baserat på förtroende och kompetens, inte lägsta pris. Leta efter någon som gillar dina bostad och som går hem hos din målgrupp. Testa genom att gå på en av deras visningar.
   ​
5. Provisionsbaserade mäklare är inte alltid bäst - En duktig mäklare behöver inte ha extra incitament för att ge dig högsta slutpriset. Det viktiga är inte huruvida mäklaren har en provisonbaserad ersättning gentemot dig utan hur hens lön är strukturerad. En fast lön ger tryggare mäklare som kan fokusera på bästa pris istället för snabb affär. När mäklare har provisionsbaserad lön kan de omedvetet pressa dig att sälja för att få betalt.
   ​
6. Ju öppnare marknad, desto viktiga presentation - det är dyrt att misslyckas på Hemnet, därför måste presentationen vara bra, dokumentationen i ordning och hälften av alla prylar ska bort. 😂
   ​
7. Tänk utanför boxen - istället för dyra hemnet-paket kan man t.ex. köpa annonsering på Facebook själv, publicera i lokala grupper de flesta flyttar inom sitt närområde eller i förutsägbarta flyttkedjor. I Stockholm: Kungsholmen → Bromma → Kungsholmen. I Malmö: västerut.
   ​
8. Bud i nedåtgående marknad - I en nedåtgående marknad är ofta de tidiga buden de bästa, även om de är lägre än förväntat.
   ​
9. Bolla renovering innan försäljning - Ta in en mäklare för råd innan större renoveringar. Badrumrenovering är nästan alltid värd det eftersom köpare vill slippa göra det själva. Köksrenovering är mer tveksamt - många vill sätta sin egen prägel. Takrenovering och dränering ger sällan heller pengarna tillbaka.
   ​
10. Saker som höjer värdet: Pool och växthus höjer värdet. Energieffektivisering (bergvärme, solceller) värderas äntligen ordentligt.
    ​
11. Bostadsrätt? Fokusera på att kommunicera föreningens ekonomi tydligt. Köpare tittar på skuld per kvm, stambyten, underhållsplaner. Visa att föreningen har god ekonomi och professionell förvaltning.
    ​
12. Villa? Köpare förväntar sig att ta över fastighetsskötsel. Gör en långsiktig underhållsplan och dokumentera allt skick. Visa upp alla kvitton på utförda renoveringar. Energideklaration är viktigt. Villor i storstäder har begränsat utbud vilket är en fördel.
    ​
13. Värdering och prissättning - Värderingstjänster fungerar bäst för standardbostäder, sämre för unika objekt. Nästan allt är till salu till rätt pris. Glöm inte att det som är till salu nu, till ett visst pris, uppenbarligen inte är sålt.

Har jag missat något? Skriv gärna en rad så kompletterar jag listan. De två avsnitten att fördjupa sig i är: "397 Bästa tipsen vid köp och sälj av bostad" samt "398. Kommer bostadspriserna öka? Ska man renovera köket?"

Tips när du ska KÖPA

Här är en motsvarande tips för när man ska köpa.

1. Var offensiv och tänk långsiktigt - Om du har råd, ta den lite finare bostaden. Det fega valet ger sällan bäst avkastning över tid. Den finare bostaden sticker först uppåt i uppgång och faller minst i nedgång.
   ​
2. Läget är allt! Du kan inte flytta huset - Ett bra läge är alltid viktigare än bostadens skick. Du kan renovera huset men inte flytta det. Köp hellre dyrare i bra läge än billigare i sämre. Villor i storstäder är säkrast långsiktigt eftersom det bara finns en av varje villa, vilket begränsar utbudet naturligt. Läget avgör alltid värdet.
   ​
3. Budgivning - förberedelser och strategi - Bestäm maxpris innan budgivning och håll dig till det. För att vinna: visa att du är aktiv, står för det du säger och är schysst. Bygg bra relation med mäklaren - de påverkar säljarens känsla för vem som "känns rätt".
   ​
4. Budgivning - hantera känslorna - Var medveten om att utgångspriser ofta ligger 10-20% under verkligt värde. Ha gärna en kompis som inte är känslomässigt engagerad som kan hjälpa till att hålla huvudet kallt.
   ​
5. Budgivning - strategi #1 - Buda strax över jämna miljontals-gränser (4,15 miljoner istället för 4,0 miljoner) för att vinna över andra budgivare som mentalt satt sitt tak vid den jämna siffran.
   ​
6. Budgivning - strategi #2 - Använd "chockhöjning" tidigt för att visa finansiell styrka eller vänta som "gubben i lådan" och överraska när budgivningen mattas av. Var själv en strategisk budgivare - inte en som följer flocken. Observera när folk lämnar budgivningen - det kan vara ett tecken för när gränsen för rimligt värde är nådd.
   ​
7. Budgivning - strategi #3 - Vänd på den psykologiska pressen; överväg bud som är villkorade t.ex. i några timmar eller dolda.
   ​
8. En villa kostar mer än man tror - i communityn har vi en lång diskussion att 1% av värdet och 100 kr/kvm per år inte är orimligt som ett snitt över en 10 års period om man räknar med allt underhåll. Vid villaköp tillkommer lagfartsavgift på 1,5% och ofta pantbrev på 2% - på en villa för 7 miljoner kan det bli över 100 000 kr extra.
   ​
9. Specifikt för BRF - Räkna alltid ut föreningens skuld per kvadratmeter - 5000 kr/kvm är bra, 10.000 är mycket. Granska årsredovisningen: kolla tomträttsavtal (kan upp till tredubblas vid omskrivning), räntebindning på föreningens lån, avsättningar till underhåll och om föreningen har professionell förvaltning. Lokaler är både en risk och möjlighet. I storstäder är konkursrisk nästan obefintlig. Se vårt avsnitt för analys av BRF med bra tips för den försiktige.
   ​
10. Köpa först eller sälja först? Banken bestämmer ofta åt dig, men om du får välja har båda fördelar. Köpa först ger trygghet att du har tak över huvudet, särskilt om du är kräsen. Sälja först ger bättre förhandlingsläge och du vet exakt vad du har att röra dig med, men riskerar mellanboende.
    ​
11. Företagare? Som företagare passar du aldrig in i mallen. Banken ger dig paraply när det är sol ute och vill ha tillbaka när det börjar regna. Bygg relationen i goda tider. Ett tips till dig som företagare är att träffa både privat- och företagsrådgivaren på banken samtidigt. Det underlättar när de kan prata med varandra och t.ex. sätta en potentiellt högre lön än vad du tar ut. Vissa storbanker har dedikerade privatrådgivare som bara jobbar med företagare.
    ​
12. Hyresrätt som alternativ - För unga eller vid tillfälliga jobb kan hyresrätt vara bäst. En nyproducerad lägenhet kostar 10-20.000 kr/månad - samma som att köpa men utan finansiell risk och med tre månaders uppsägning. Full flexibilitet och ingen finansiell risk. Det ska inte underskattas för korta tidsperioder.
    ​
13. Storstadstillägg - medianvillan i Stockholm är mer än dubbelt så dyr som medianvillan i Kiruna. Snittvillan är ännu dyrare. Däremot tjänar inte en lärare eller läkare mer än dubbelt så mycket i Stockholm än i Kiruna. Det mesta andra som t.ex. livsmedel kostar ungefär samma, är storstaden verkligen värd det?
    ​
14. Skippa andrabilen och lägg en 🐇 miljon extra på boendet - även den billigaste bilen kostar ungefär 4.000 kr/mån. Det motsvarar ca 50.000 kr per år. Om du lånar 1.000.000 kr och betalar 5% ränta, så motsvarar det samma kostnad. Om du kan skippa bil nummer två och köpa ett boende som är 1 miljon dyrare och lösa problematik med taxi eller kollektivtrafik, är det ett MYCKET bättre ekonomiskt beslut.

Förutom de två tidigare avsnitten kan vi även rekommendera: "313. Tips vid köp av bostadsrätt för den försiktige | Med Mikael Goldstein".

Hjälpa barnen med bostad

Tidigare har jag och Caroline tänkt enligt devisen:

Inte hela, för man vill inte ta ifrån barnen drivkraften eller känslan av stolthet att kunna säga "jag gjorde det själv". En stor summa pengar kan nämligen lika gärna stjälpa som den kan hjälpa. Det är ju också därför jag brukar tjata om att det är lika viktigt att spara MED barnen som TILL dem. (Liten puff för väntelistan för vår julkalender i december som du kan göra med din tonåring).

Så vi räknade med ca 2/3 av kontantinsatsen till en snittlägenhet. Låt oss för enkelhetens skull räkna på 2 miljoner jämt. Då motsvarar det en total kontantinsats på 300.000 kr. Vi tänkte att vi bidrar då med 200.000 kr och så får ungen själv jobba ihop 100.000 kr.

Men! Det Erik Naessén (@skogstomten) gjorde mig uppmärksam på var att ovan förutsätter ju att det finns en löpande ekonomi som enligt banken klarar det (KALP-kalkyl). Men en ungdom har ju sällan fast jobb, har de ett jobb så är det sällan särskilt bra betalt - tänk 25.000 kr per månad. En årslön på 300.000 kr per år ger med amorteringskravet typ möjlighet att låna 1.000.000 kr, vilket inte räcker för köpet av lägenheten. Läs mer i tråden här med Skogstomten.

Som förälder behöver man alltså ta höjd inte bara för kontantinsats utan för att gå in som medlåntagare eller pytsa in mer pengar. Ännu en anledning att t.ex. som ovan nämnt inte överamortera på sin egen bostad.

Gjorde detta mejl dig klokare?

Först och främst, vad kul! 🤩 Samtidigt skulle vi kunna be dig om en tjänst?

Eftersom vi inte säljer finansiell rådgivning, inte har valt att förvalta andras pengar och inte har några finansiella produkter behöver vi finansiera oss på annat sätt.

Så, om du tycker att detta mejl var värdefullt, att det kommer spara dig pengar eller göra ditt liv rikare, bli gärna en RT-supporter via Patreon.

Du väljer själv nivå och förutom vår tacksamhet får du även extra-material, avsnitten och forumet utan reklam, exklusiva avsnitt och inbjudningar till olika event. Tack på förhand!

Relaterat i communityn

Alla diskussioner i communityn kring bostad och boendekonomi. T.ex.

• ​Renovera-badrum inspiration | Tips till mig och Caroline​
• ​Jo, bostaden (och pensionen) ska räknas med i din förmögenhet​
• ​Hur mycket har folk i bostadskostnader här?​
• ​Förslag på minskad handpenning och slopat amorteringskrav- förstår inte​
• ​Sjötomt i Stockholm, hur har man råd?​
• ​Ni som amorterat av bolånet | Vad är era bästa tips?​
• ​Sparat i 10 år – nu riskerar vi börja om från noll efter bostadsförsäljning​
• ​Bättre affär att hyra än att äga sitt boende​

Fördjupningsavsnitten (finns som podcast, youtube, bildspel och text)

• ​415. Bostaden: en missförstådd investering? | Med Henning Hammar​
• ​412. Superrika och jämlika: hur kapital och ägande lyfter alla | Med professor Daniel Waldenström ​
• ​398. Kommer bostadspriserna öka? Ska man renovera köket? Ökar pool värdet? | Sant eller falskt med Per Hedenmark, Norban​
• ​397. Bästa tipsen vid köp och sälj av bostad | Med Per Hedenmark från Norban​
• ​313. Tips vid köp av bostadsrätt för den försiktige | Med Mikael Goldstein​

Som vanligt finns det galet mycket annat intressant i forumet, men de guldkornen kommer i nästa nyhetsbrev. ❤️

Tack för att du gör RikaTillsammans möjligt,
​Jan och Caroline 🙏

Villkor och ansvarsbegränsning: Samtliga analyser och all annan information som tillhandahålls av RikaTillsammans lämnas uteslutande i informationssyfte, för allmän spridning, och ska under inga förhållanden användas eller betraktas som rådgivning, uppmaning eller rekommendation för att köpa eller sälja aktier eller andra finansiella instrument. För undvikande av tvivel noteras att Lag (2003:862) om finansiell rådgivning till konsumenter eller annan liknande lagstiftning alltså inte äger tillämpning på information på RikaTillsammans.

Åsikter och analyser som presenteras är personliga och informationen ska inte ensamt utgöra underlag för investeringsbeslut. Du bör inhämta råd från licensierade oberoende rådgivare och basera dina investeringsbeslut utifrån egen erfarenhet och situation. RikaTillsammans påminner om att handel med värdepapper är förknippad med risker. En investering kan exempelvis såväl öka som minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka hela det investerade kapitalet. Historisk avkastning är inte heller någon garanti för framtida avkastning.

RikaTillsammans frånsäger sig därmed ansvar för eventuell förlust eller skada av vad slag det må vara som grundar sig på användandet av analyser, dokument och övrig information som härrör från RikaTillsammans. När du använder en länk som är markerad som (annonslänk) utgår en förmedlingsprovision till oss. Läs mer i vår annonspolicy. Här finner du fullständiga villkor för användning av nyhetsbrevet.

RikaTillsammans AB © 2007-2024 | Org. nr: 559006-8960. Du får det här nyhetsbrevet eftersom du har valt att prenumerera på det via någon av våra kanaler. Svaneholmsgatan 4, Malmö, Skåne 21773

​Avprenumerera · Uppdatera dina inställningar​